الاحتيال في مجال الرهن العقاري

يُعرَّف الاحتيال في مجال الرهن العقاري بأنه أي خطأ جوهري في البيانات، أو تحريف للحقائق، أو إغفال، يُرتكب بهدف حث المقرض على تمويل قرض ما أو شرائه أو تأمينه، وهو ما كان سيؤدي لولا ذلك إلى رفضه أو تحديد سعر فائدة مختلف له. وينقسم هذا النوع من الاحتيال إلى فئتين تختلفان في دوافعهما وتختلف تدابير معالجتهما اختلافًا كبيرًا: الاحتيال في مجال العقارات، حيث يرغب المقترض في شراء المنزل، و الاحتيال بهدف تحقيق الربح، حيث يُستخدم المنزل كوسيلة لاستخراج الأموال.

العائلتان، وأسباب حاجتهما إلى ضوابط مختلفة

الصف الأخير هو الأكثر فائدة. الاحتيال في مجال العقارات هو وثيقة المشكلة — أن مقدم الطلب موجود وهو بالفعل من يدعي أنه هو، لكن الأدلة التي قدمها مزورة. وغالبًا ما يكون الاحتيال بهدف الربح الهوية مشكلة، لأن الجوهر الأساسي لوجود «مشتري وهمي» هو أن الشخص المسجل باسمه القرض ليس هو الشخص الذي يتحكم في العقار.

لماذا تعطل جانب المستند؟

يعتمد تقييم طلبات الرهن العقاري على مجموعة من المستندات الداعمة: كشوف الرواتب التي تثبت الدخل، ونماذج W-2 والإقرارات الضريبية التي تؤكد ذلك، وكشوف الحسابات المصرفية التي توضح المدخرات ومصدر الدفعة الأولى، وخطاب إثبات التوظيف. وتصل كل واحدة من هذه المستندات في شكل صورة أو ملف PDF.

كان إعداد كشف راتب مزور مقنع يتطلب في السابق بعض الجهد والمهارة. أما الآن، فلم يعد الأمر يتطلب أيًا منهما. فالقوالب متاحة مجانًا، والأدوات التوليدية تنتج مخرجات واضحة، والتعديلات المهمة — مثل الرقم أو التاريخ أو اسم جهة العمل — هي من بين أسهل التعديلات التي يمكن إجراؤها وأصعبها في الكشف. وهذا هو التلاعب الرقمي يُطبق على الوثائق غير المتعلقة بالهوية، ويُحبط أي عملية تتمثل في قراءة الوثيقة دون فحصها.

الإشارات التي تكشف عن ذلك هي نفسها التي تكشف عن وثيقة هوية تم التلاعب بها: عدم اتساق الضغط في المنطقة المعدلة، وخط الطباعة الذي لا يتطابق مع النص المحيط به، والبيانات الوصفية المتعارضة مع المصدر المزعوم، والحسابات التي لا تتوافق عبر مجموعة الوثائق. ويُعد كعب الراتب الذي لا تتطابق أرقامه منذ بداية العام مع نموذج W-2 مؤشراً أقوى من أي اختبار جنائي يعتمد على صورة واحدة.

لماذا يُعد جانب الهوية مهمًا؟

المشتري الوهمي هو الشخص الذي يسمح باستخدام اسمه وسمعته الائتمانية في عملية شراء لا يقوم بها فعليًّا. يتم إصدار الرهن العقاري باسم شخص حقيقي يمكن التحقق منه ولديه سجل ائتماني حقيقي، وهذا بالضبط هو السبب في اجتياز عملية التقييم الائتماني. وفي الحالات الأكثر خطورة، يتم سرقة الهوية بشكل صريح، ولا يعلم الشخص المذكور في القرض بالأمر إلا عند بدء إجراءات التحصيل.

كلا الفحصين لا يمنعان التحقق من صحة الاسم والرقم مقارنةً بملف المكتب، لأن الاسم والرقم صحيحان. لكن ما لا يمنعانه هو الفحص الذي يربط وثيقة هوية مصدقة بشخص حقيقي عند تقديم الطلب. وهذا هو التحقق من وثائق الهوية القيام بما لا تستطيع بيانات المكتب القيام به: التأكد من أن الشخص الذي يقدم الطلب هو نفسه صاحب الملف.

بالنسبة لمجموعة المستندات، التحقق من الوثائق غير المتعلقة بالهوية هو المعيار الذي يعتبر كشف الراتب أو كشف الحساب المصرفي دليلاً يجب فحصه، وليس مجرد بيانات يجب استخراجها — وهو التمييز الذي يفصل بين عملية التحقق وعملية النسخ.

ما لا تستطيع أدوات التحكم القيام به

وهم لا يقيّمون مدى سلامة القرض. إن التحقق من صحة الوثائق لا يدل بأي شكل من الأشكال على قدرة المقترض على سداد القرض.

لا يمكن التحقق من الغرض من الإشغال عند إصدار القرض. قد يكون المقترض الذي يصرح بأنه سيسكن في العقار صادقًا في ذلك اليوم، ثم يغير رأيه لاحقًا. وهذا هو أكثر حالات الإدلاء ببيانات كاذبة شيوعًا، وأقلها قابلية للتحقق منها.

نجح مشترٍ وهمي في اجتياز عملية التحقق من الهوية. إنهم أشخاص حقيقيون يقدمون وثائقهم الخاصة. ويتطلب الكشف عن هذا الترتيب ربط الأطراف عبر المعاملات المختلفة، وليس مجرد التحقق من مقدم طلب واحد.

هناك تأخر كبير في الكشف. غالبًا ما تستمر عمليات الاحتيال المتعلقة بالممتلكات في السير بشكل طبيعي لسنوات، لذا لا تظهر الخسارة إلا بعد مرور وقت طويل على فشل إجراءات الرقابة.

الأسئلة الشائعة

ما الفرق بين الاحتيال المتعلق بالممتلكات والاحتيال بهدف الربح؟

يُقصد بالاحتيال العقاري تقديم معلومات مضللة من قِبل المقترض الذي يرغب في الحصول على المنزل وينوي سداد القرض — وعادةً ما يتم ذلك عن طريق المبالغة في الدخل أو تقديم بيانات خاطئة بشأن الإشغال. أما الاحتيال بهدف الربح فيستخدم العقار كوسيلة للحصول على المال، وعادةً ما يتورط فيه أشخاص من داخل القطاع، وغالبًا ما يعتمد على مشترين وهميين أو تقييمات مبالغ فيها. النوع الأول هو في الغالب مشكلة تتعلق بالوثائق؛ أما النوع الثاني فغالبًا ما يكون مشكلة تتعلق بالهوية.

ما هو النوع الأكثر شيوعًا من حالات الاحتيال في مجال الرهن العقاري؟

التضليل بشأن الغرض من شغل العقار — الادعاء بأن العقار سيُشغل من قبل المالك في حين أنه مخصص للتأجير أو الاستثمار. وتتمتع القروض المخصصة للعقارات التي يشغلها المالك بشروط أفضل، لذا فإن هذا التضليل له قيمة مالية مباشرة، كما أن التحقق من النية يكاد يكون مستحيلاً عند منح القرض.

كيف يتم الكشف عن مستندات الدخل المزورة؟

من خلال نفس المؤشرات التي تكشف عن أي صورة مستند تم تعديلها: عدم اتساق الضغط والضوضاء في المناطق التي تم تغييرها، وخط الطباعة الذي لا يتطابق مع النص المحيط به، والبيانات الوصفية التي تتعارض مع المصدر المزعوم. وأقوى وسيلة للتحقق هي المقارنة الحسابية بين المستندات — مثل كعب الراتب الذي لا تتطابق أرقامه منذ بداية العام حتى تاريخه مع نموذج W-2 أو كشوف الحساب المصرفي.

ما المقصود بـ«المشتري الوهمي»؟

شخص يسمح باستخدام اسمه وسجله الائتماني في عملية شراء عقار لا يقوم بها فعليًّا، نيابةً عن الشخص الذي يتحكم فعليًّا في العقار. ونظرًا لأن «المشتري الوهمي» هو شخص حقيقي له سجل ائتماني حقيقي، فإن القرض يجتاز عملية التقييم الائتماني بشكل طبيعي، وهو ما يجعل هذا الترتيب فعالاً.

مقالات ذات صلة

• الاحتيال في مجال القروض — الفئة الأوسع، وكيف تظهر نفس المشكلات المتعلقة بالوثائق في عمليات الإقراض الأخرى
• التلاعب الرقمي — تقنيات التحرير التي تُخفي عيوب وثيقة لا يراجعها أحد
• سرقة الهوية — ما هي في الواقع النسخة الأكثر خطورة من «المشتري الوهمي»؟
• تقرير عن نشاط مشبوه — الإبلاغ الذي يقوم به المقرض المشمول بالتغطية عندما يشتبه في ذلك